最近上海滨江带有个新闻比较炸裂。
(相关资料图)
徐汇滨江要建一个跨江缆车了！
这可是黄浦江从来没有过的待遇。
这无疑会给热度高涨的徐汇滨江，再添了上一把火。
也难怪4月份开盘的江景房百汇园，106.64的入围高分，打破了今年最高入围分数记录，认购率也高达380%。
这就是上海滨江的魅力，永远都能吸引着那些天选之子的目光。
如果说要给上海的滨江排个序，你会怎么排呢？
我看网上最多的答案是这样的：
第一梯队是，黄浦滨江段的外滩、陆家嘴。
第二梯队是，徐汇滨江、前滩、世博滨江。
第三梯队是，北外滩、东外滩等其他的滨江。
初一看，这个排名似乎挺合理的。
但是，从楼市老法师来看，这样的排序没有任何购房建议的价值，甚至有误导的意味。
今天，就给大家分享一下，选择上海滨江带板块的武功秘籍，绝对物超所值。
滨江鄙视链
上面这样的三个梯队的排名，本身问题不大的。
但是这个角度，看不见被鄙视的北外滩、东外滩、三林等的价值。
就很可惜了。
我们先来看看黄浦江的2035规划。
目前网络上，通行的滨江板块排序基本是按照滨江历史和单个板块来排序的。
但其实，官方真正排序是用板块形成的圈子来排序的。
规划中滨江带发展的核心是两个中心圈子。
一个是：外滩-陆家嘴-北外滩，聚集国际金融、贸易、航运、总部商务功能。
二个是：世博-前滩-徐汇滨江，引领创新、创意、文化功能。
北外滩的实际规划是，第一个核心圈的重要成员。
这也就是为什么这些年北外滩确实是在大力拆迁，大力追赶，不然，北外滩在核心圈很难混下去。
第二个圈子，徐汇的西岸滨江是已经成为领头羊的存在了。
这两个圈子，实际上都是抱团在发展。
你看看，上面粉红圈子的地方。
陆家嘴最近小伙伴，是北外滩建筑群。
徐滨的西岸建筑群和对面的前滩建筑群、耀华建筑群，三个小伙伴，构成了新的抱团布局。
为什么要强调抱团的布局呢？
因为对于滨江板块来说，最大价值来自于：看得见的江景。
而看得见的江景的价值，极大程度上取决于黄浦江对岸的江景天际线。
江景官方标准
对于江景，可能很多人，都不知道这个其实是有官方标准的。
这是官方在2035规划中给出的天际线评价维度。
最经典的江景是这样的：
在结构性、美观性、可识别性上都达到了最好的程度，空间美学的典范。
为什么外滩的价值那么高，就是因为对面是陆家嘴三件套，
那反过来，为啥陆家嘴的价值高，也是因为外滩的江景美学典范。
为什么徐汇滨江这些年受到热捧，因为从江边看的是这样的江景。
从百汇园看出去的对岸是这样的江景。
等到对面的世博后滩和三林建设起来，那又是另一片光景了。
（未来从世博文化公园看对岸徐汇滨江视角）
（未来从缆车上看徐汇滨江香港置地地标建筑视角）
徐汇滨江西岸和世博后滩、前滩的江景之间相互成就。
可以预见的是，未来有了缆车互通，第二个核心圈的江景价值会逐步和外滩陆家嘴平起平坐。
这才是未来，板块抱团的最大价值。
为什么说以往单个板块排名，看不到北外滩、三林等滨江板块的价值呢？
因为如果不从抱团影响的角度来看，你很难看到被鄙视的板块潜力。
比如，为什么大家好像不太看好北外滩的发展呢？
按照以往的逻辑，北外滩历史建筑多，拆迁难度大。
规划混乱，拿的出手的楼盘也不多。
所以，看不到未来的价值。
但是如果你从上面黄金三角的结构来看。
实际上，北外滩的发展，江景的规划，第一波拉升的还是陆家嘴的价值。
更准确说是陆家嘴北滨江的价值。
因为，未来北外滩的天际线大概率是这样的。
白玉兰广场一枝独秀的景观将会改变。
（未来的北外滩华贸中心）
同时，东外滩的天际线也对北滨江的未来有加持作用。
其实，从实际的豪宅价格来看，北滨江的豪宅价格也给出了佐证。
北滨江的万科翡翠滨江的单价已经突破20万了，而仁恒的单价在18万徘徊。
随着后面太古里等项目的建成，北滨江的天际线也会反哺北外滩和东外滩的发展。
7分熟3分价
两个滨江板块的优质江景，是有相互提升的价值的。
既然如此，这对想要在黄浦江置业的帮助有吗？
当然有的，不过，除了看江景还需要尽量选择7分熟3分价的地方。
在官方规划中，也已经区域发展的阶段定义。
（图片来源网络）
外滩、陆家嘴属于成熟段，可以说是10分的江景，10分的价格了。
徐汇滨江属于发展段，目前从价格来看，可以说是7分的江景，10分的价格了。
三林滨江也不错，不过目前是6分熟，6分的价格。
所以，我给出的性价比从高到低排序是：
北外滩、东外滩 > 三林滨江、前滩 > 徐汇滨江 > 陆家嘴北滨江 > 外滩、陆家嘴南。
这里的性价比是说，对面以及自己自身的江景目前处于7分，价格大概在3分左右。
北外滩和东外滩的对面是，陆家嘴的北滨江。
黄浦江南北都在发展，江景天际线会进一步重塑，这就是未来的机会。
只不过有点可惜的是，虹口的北外滩的住宅规划受到风貌保护的限制很难有不错的楼盘入手。
江景还不错的白金府邸，19年到21年，居然有了翻倍行情，也是厉害。
东外滩，因为去年平凉街道的联动价，也频频受到关注。
如果有新的机会，多多关注北外滩和东外滩，临江的小区，还是有不错的入手价值的。
当然，如果资金够的话，对面的陆家嘴北滨江，可能认可度更高，更能享受到未来南北江景建设的红利。
新的排序
综上，滨江的鄙视链，不应该只是单纯地看一个板块。
毕竟，滨江板块最稀缺的是江景。
最有利的帮手是江对面的未来江景。
滨江之的价值，在于那些独一无二的稀缺资源。
可以大胆断言，如果未来徐汇缆车段的江景，真的能够如期打造完成的话，
徐汇滨江走上一梯队滨江板块也是迟早的事情。
缆车+双子山+板块内的辐射溢出效应，出现滨江天际线新的标准。
而北外滩、东外滩的大力建设，由于原有的住宅建设用地稀少。
很大可能会让原来的板块内的江景品质房，价格继续攀升。
同时，未来陆家嘴的北滨江位置，大有超越南滨江的趋势。
既有新的江景天际线的加持，也有自身品质的提升。
这里将会是另一个因为对岸江景，相互成就的滨江新贵。
从我们最近拿的市场消息来看，徐汇滨江热度依然不减，浦东的北滨江太古里项目也频频有人询问。
看的出来，这些滨江豪宅确实是富豪精英们追逐的梦想。
也许在未来，
当你站在东外滩看陆家嘴，
住在北滨江的人也在楼上看你。
太古里惊叹了你的回眸，
而东外滩装饰了富豪的梦。
你们说呢？
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